VMC en logement loué : ce qu'un bailleur doit pouvoir prouver, et à quoi sert le relevé de débits

L'obligation porte sur le résultat, pas sur la marque du matériel

Le cadre applicable au logement existant est double : d'une part l'obligation de décence, qui impose une airain suffisant et des réseaux d'évacuation des air pollués en état de fonctionnement, d'autre part l'obligation d'entretien des canalisations et dispositifs de ventilation à la charge du locataire. Il en découle une répartition claire des tâches, et une répartition des documents.

Ce qui incombe au bailleur

• Mettre à disposition une installation conforme à sa destination à la remise en location, avec ses entrées d'air, ses bouches et son caisson en état de marche.
• Faire réparer les désordres qui ne sont pas de l'entretien courant : moteur de caisson hors d'usage, conduit effondré, traversée de mur désolidarisée.
• Conserver les pièces qui établissent la conception : note de dimensionnement si elle existe, attestation de l'installateur, relevé de débits de mise en service.

Ce qui incombe au locataire

L'entretien périodique : nettoyage des bouches, remplacement des filtres, dégrippage des clapets, maintien des entrées d'air non obturées. Cette charge est régulièrement ignorée, et elle est la première cause des litiges sur l'humidité. Un dossier de remise en location qui mentionne explicitement la fréquence de remplacement des filtres et l'interdiction d'obturer les entrées d'air désarme la moitié des contestations.

Le relevé de débits, document central

C'est la seule preuve technique opposable. Il comporte, pièce par pièce, le débit d'extraction mesuré en sortie de bouche, le débit d'entrée d'air mesuré en face de l'entrée, l'écart au débit de conception, la date, et l'identité de qui a mesuré. Un relevé de mise en service daté de la construction vaut longtemps ; il permet de trancher une réclamation d'humidité en distinguant la conception défaillante de l'entretien déficient.

Pour être utilisable, il doit être refait après tout changement du parc de fenêtres ou de portes intérieures, car ces travaux modifient la perméance de l'enveloppe et donc la répartition des flux. Un relevé de 2009 sur un logement dont les fenêtres ont été changées en 2018 n'a plus de valeur probante.

Les cas particuliers à connaître

• Location saisonnière et meublé de tourisme : les arrêtés municipaux d'hygiène imposent un entretien des réseaux et, dans certaines communes, une attestation annuelle. La fréquence est communale, il faut la lire.
• Logement équipé d'un extracteur autonome en cuisine, sans VMC générale : la ventilation doit rester assurée dans les autres pièces ; un extracteur seul ne suffit pas à tenir l'obligation.
• Installation collective sur conduits individuels par tirage naturel : l'entretien du conduit et du chapeau reste une charge du propritaire, pas du locataire.

Le réflexe qui coûte dix minutes

À chaque changement de locataire, on controle le débit à la bouche principale avec un capuchon à orifices calibrés, et l'on consigne la valeur dans le dossier. Ce relevé minimal, à 15 € de matériel, établit une chronologie. En cas de réclamation d'humidité au troisième hiver, la différence entre la valeur de mise en service, la valeur d'entrée en location et la valeur du jour de la réclamation designe le responsable sans expertise judiciaire.

Rien dans ce cadre n'impose un type de matériel. Il impose un résultat d'airain et la capacité de le prouver. C'est le relevé, pas la facture, qui fait la différence.