Le sujet de la ventilation en location resurgit chaque année dans les litiges : moisissures au-dessus de la fenêtre de la chambre, bouches peintes au dernier repeint, entrées d'air obturées à la mousse expansive après un changement de fenêtres fait par le locataire. Le cadre juridique est plus précis qu'on ne le croit, et deux évolutions récentes lui donnent du poids.
Le socle : le décret de décence
Le décret n° 2002-1206 du 30 janvier 2002, qui définit le logement décent, impose des « dispositifs d'aération » permettant une ventilation correcte des pièces, avec des orifices d'air et des ouvrants dont l'aération est réglable. Il n'impose pas la VMC par elle-même : une aération naturelle suffisante et réglable peut satisfaire au texte dans beaucoup de configurations. En revanche, un logement dont les orifices ont été condamnés, dont les ouvrants ne sont plus réglables ou dont la seule aération passe par des interstices de châssis n'est pas décent : le locataire peut mettre en demeure le bailleur, et le juge peut ordonner les travaux. C'est le fondement le plus fréquemment cité en cas de moisissures récurrentes.
Qui entretient : une répartition souvent mal comprise
La liste des réparations locatives (décret n° 94-236) laisse l'entretien courant des équipements de ventilation au locataire : nettoyage des bouches, changement des filtres d'un caisson double flux, vérification du fonctionnement. Le bailleur garde les grosses réparations et le remplacement du matériel hors d'usage, sauf si la panne résulte d'un défaut d'entretien. Deux conséquences pratiques :
- Un caisson arrêté « depuis le début » dont le roulement est bloqué par l'encrassement est à la charge du locataire ; le même moteur mort de vieillissement est à celle du bailleur. D'où l'intérêt de mentionner l'état des bouches et le fonctionnement du caisson à l'état des lieux, avec une photo horodatée.
- Les bouches peintes lors d'un repeint fait par le bailleur relèvent du bailleur ; les entrées d'air obturées par le locataire lors de ses propres travaux relèvent du locataire, et le rétablissement est à sa charge à la sortie.
Deux évolutions à connaître
La première est la loi n° 2024-418 du 28 mai 2024 visant à lutter contre la carence de ventilation dans les logements : elle renforce l'obligation d'entretenir et, selon le calendrier prévu par le texte, de vérifier périodiquement les dispositifs de ventilation dans les logements mis en location, avec un accent sur le parc social. Le calendrier et les modalités d'application se suivent de près ; l'orientation, elle, est claire : l'argument « la VMC marche depuis dix ans » ne suffira plus.
La seconde passe par le DPE, qui documente la qualité de la ventilation dans ses mentions. Un caisson à l'arrêt, des bouches obstruées ou une entrée d'air fermée sont visibles à l'audit et pénalisent l'étiquette ; depuis la interdiction de location des passoires énergétiques, la ventilation est devenue un sujet de valeur locative directe, pas seulement un sujet de conformité.
La checklist bailleur sans dépense
- État des lieux : bouches non peintes, capteurs mobiles, entrées d'air non obturées, caisson qui tourne à l'oreille.
- Notice d'usage au locataire (obligation d'information de l'article 3 de la loi de 1989) : deux lignes sur le fonctionnement des bouches hygroréglables et le sens d'ouverture des entrées d'air évitent l'obturation réflexe en été.
- Sur un bien en location saisonnière ou meublée, vérifier la hotte : le recyclage sans filtre à charbon actif est la cause numéro un des odeurs et des litiges d'état des lieux.
Le point de règle à retenir : le bailleur doit un logement correctement ventilé ; le locataire doit en entretenir les organes. Chacun y gagne à faire constater l'état de la ventilation à l'entrée, comme on fait relever le compteur.
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