La VMC collective est l'équipement technique le plus répandu d'un immeuble : une colonne par cage d'escalier, des piquages à chaque palier, un seul moteur en toiture dont dépendent tous les logements. Elle est aussi le plus souvent entretenu à l'envers : le locataire paie des menus travaux qui ne changent rien, pendant que le syndic fait patienter le gros entretien qui résoudrait tout. La règle de partage est pourtant écrite.
Menus travaux récupérables : la liste est fermée
Le décret du 3 décembre 2019, pris pour l'application de la loi du 6 juillet 1989, fixe une liste limitative des charges locatives récupérables. Concernant la ventilation, y figurent les menus travaux d'entretien courant : visites annuelles, menues réparations des bouches d'extraction individuelles, remplacement des joints et clapets, petit outillage. En clair : le syndic peut refacturer au locataire la visite annuelle contractuelle et le nettoyage des bouches privatives.
En revanche, tout ce qui touche la colonne elle-même — remplacement du caisson en toiture, tubage d'une colonne, reprise des piquages, moteur de remplacement — reste à la charge du bailleur ou de la copropriété : ce sont des grosses réparations hors liste. Un relevé de charges qui fait passer un changement de moteur collectif en « entretien de ventilation » récupérable est contestable, et la contestation se gagne sur pièce : la facture d'intervention.
Le carnet d'entretien de l'immeuble
Le décret du 31 janvier 2013 impose au syndic un carnet d'entretien conservant les plans, les notices et l'historique des interventions sur les équipements communs. La VMC collective y a sa place, et c'est le document à exiger en priorité quand un doute naît :
- Les rapports de visite annuelle du contractant, avec relevé des débits par palier — leur absence ou leur uniformité suspecte (« identique à chaque visite ») est le premier signe d'un contrat payé sans visites réelles.
- La date du dernier nettoyage de colonne et du dernier contrôle des terminaisons : une colonne jamais nettoyée en dix ans n'a aucune raison de débiter correctement aux étages hauts.
- Le registre de sécurité, pour les immeubles concernés, qui mentionne les installations de ventilation dans son volet sécurité incendie (désenfumage, clapets coupe-feu traversant les planchers).
Le contrôle gaz, parent pauvre de la visite
Quand la VMC collective dessert des dispositifs à gaz (chauffage individuel ou production d'eau chaude raccordée à un conduit collectif de type VMC gaz), l'arrêté du 25 avril 1985 impose des visites périodiques des conduits de raccordement et un contrôle de leur étanchéité, tous les cinq ans minimum. Ces visites ont leur propre rythme, distinct de l'entretien électrique : dans beaucoup d'immeubles, l'un est à jour et l'autre en sommeil de dix ans, ce qui se voit au premier incident de tirage en cuisine.
Le réflexe qui évite les litiges
Avant toute réclamation de surconsommation, d'humidité ou de froid dans un logement desservi en collectif : exiger communication du dernier rapport de visite avec débits mesurés à vos bouches. La réglementation de résultat s'applique au renouvellement d'air ; un rapport qui ne contient que « installation en service » ne prouve rien, et une mesure au palier du plaignant coûte moins cher qu'une expertise.
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